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600600:青岛啤酒拟收购三得利青岛啤酒（上海）有限公司50股权项目所涉及的三得利青岛啤酒（上海）有限公正文
来源：交易所作者：佚名2015-10-1820:27:36中金在线微博微信扫描二维码
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注册资产评估师声明...............................................1
资产评估报告书摘要...............................................2
资产评估报告书..................................................20
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者......20
二、评估目的....................................................51
三、评估对象和评估范围..........................................52
四、价值类型及其定义............................................58
五、评估基准日..................................................59
六、评估依据....................................................59
七、评估方法....................................................64
八、评估程序实施过程和情况......................................77
九、评估假设....................................................80
十、评估结论....................................................82
十一、特别事项说明..............................................84
十二、评估报告使用限制说明.....................................100
十三、评估报告日...............................................101
十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字.....101
备查文件.......................................................102
本部评估明细表(见另册)
一、资产评估结果汇总表
二、资产评估结果分类汇总表
三、流动资产评估汇总表
四、货币资金评估汇总表
五、货币资金——现金评估明细表
六、货币资金——银行存款评估明细表
七、货币资金——其他货币资金评估明细表
八、应收账款评估明细表
九、应收利息评估明细表
十、其他应收款评估明细表
十一、非流动资产评估汇总表
十二、长期股权投资评估明细表
十三、投资性房地
转移定价等方面相互关联。为消除上述因素的影响，本次评估对收益法评
估的折现率、销售子公司销售渠道的相关参数、营运资金等的测算等方面，
是在对两个平台公司统筹考虑的前提下进行的，因此，使用本报告时应同
时结合青天评报字[2015]第QDV1063号《资产评估报告书》销售平台公司
(
之评估报告)的评估结果。
(三)投资性房地产——房屋建筑物中，1998年建厂时的主要建筑物
及部分2007年以前建成的建筑物已办理《上海市房地产权证》证号为
，“沪
房地松字(2008)第027918号”
，登记的权利人为青岛啤酒上海松江有限公
司，已办理《房地产权证》的建筑物建筑面积共计29,469.84㎡。一部分
建筑物虽尚未办理《房地产权证》，但有当地政府相关部门颁发的建设工
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青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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程前期报建手续资料，该类房屋建筑面积为8,004.40㎡；另有一部分房
屋未办理《房地产权证》，亦无当地政府相关部门颁发的建设工程前期报
建手续资料，该类房屋建筑面积为11,621.07㎡。
未办理房地产权证的房产情况如下表：
账面价值(元)
序建成建筑面积
权证状况房屋名称结构
号年代㎡原值净值
1COWI-A1998251.0047681.6527024.17
无证钢结构
22013183.74884894.08853369.78
无证新建食堂混合
3200214.9219135.6012999.95
无证南大门门卫室混合
42005458.80420257.16313257.98
无证桶啤车间钢结构
520073371.256770061.885510548.36
无证包装车间钢结构
620084515.002613835.922153419.58
无证简易成品库钢结构
720091603.603465286.832971483.47
无证公用设施间钢结构
82010250.001222210.151081910.57
无证有报建新锅炉间钢混
92010212.001171421.181036951.76
无证有报建新制冷站钢混
1020102216.006096956.985397077.28
无证有报建新酿造楼钢结构
1120113184.6012369799.4511341560.02
无证有报建新包装线车间钢结构
122002402.922454709.831667786.44
无证发酵间土建混合
1320142141.806901278.946723714.80
无证有报建新建办公楼混合
14199851.04
无证消防泵房混合
15199852.80
无证危险品库混合
161998382.00
无证发酵间管道廊钢筋砼
172002200.00
无证礼品库彩钢板
182006134.00
无证前场办公室彩钢板
19,625.4744437529.6539091104.16
合计
本次评估，未考虑产权过户可能发生的税费对评估结果的影响；对未
办险品库117.6
2298,777.21
360,077.00
砖混
浴室
3147,946.00
178,300.00
砖混
公共卫生间59.1
4147,946.00
178,300.00
砖混
公共卫生间59.1
542,614.14
49,354.00
砖混
污水处理化验室
63,741,429.56
4,322,683.76
钢结构
成品库(二期)
737,211.29
42,900.00
砖混
危险品库平房
826,174.26
30,107.00
砖混
成品库附房
9132,840.48
152,800.00
砖混
瓶库附房
1024,378.86
29,240.00
彩钢
成品库夹心板房
1177,427.72
90,931.63
彩钢
夹心板房(北瓶库)
12107,773.13
128,349.00
彩钢
民工夹心板房275.8
13346,655.16
174.24371,665.12
鲜啤车间砖混
1432,011.84
56.0033,400.00
夹芯板房(西北)彩钢
6,094,317.515,266,707.19
13,334.84
合计
(六)子公司——青岛啤酒(徐州)有限公司
1、青啤徐州公司已取得《房屋所有权证》的房屋建筑物证载面积为
17,928.89㎡，实测面积19,662.85㎡，二者差异为企业后期改扩建面积
(差异情况见下表)，且尚未办理《房屋所有权证》变更登记手续，本次
评估我们按照实际面积计算评估值，实际建筑面积是根据企业提供的相关
材料并经现场核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地
产权证》上登记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积
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为准，评估结论亦应作相应调整。
序建成计量证载面积实际面加建面
权证编号建筑物名称结构
号年代单位㎡积㎡积㎡
1199086.05750.00663.95
沛字第0386号框架1层
辅料库㎡
219991,172.331,936.73764.40
沛字第0386号框架2层
粮库㎡
31999611.22916.83305.61
沛字第0386号框架3层
办公楼㎡
1,869.603,603.561,733.96
合计
2、本次申报房屋建筑物中的旧瓶公司平房等建筑物，建于租赁宗地
之上，租赁宗地位于主厂区北侧，为青岛啤酒(徐州)有限公司租用沛县
沛城镇杨彭庄居委会集体用地，租期为5年，2010年10月10日-2015年
10月9日，其上有部分建筑物，根据青岛啤酒(徐州)有限公司提供的说
明，合同到期后，如果用地未被国家征用，双方协商，青岛啤酒(徐州)
有限公司可以继续租用(明细见下表)，本次评估按建筑物正常经济耐用
年限评估。
建成计量
序号权证编号建筑物名称结构建筑面积㎡备注
年代单位
1200140.00
砖混1层
结算中心地坪㎡
22002110.00
框架1层
鲜啤车间㎡
319891,485.00
成品库(I)钢结构1层㎡
420012,106.00
成品库(II)钢结构1层㎡屋顶翻建
52003370.00
钢结构1层
洗筐玻璃棚㎡
6200398.64
砖混1层
旧瓶公司平房㎡旧瓶公司厂区
71993160.58
框架1层
化验室㎡
81994144.00
砖木1层
劳服门市部㎡
9200132.00
砖混2层
瓶库岗楼㎡旧瓶公司厂区
102009900.00
钢结构1层
啤酒库钢构大棚㎡
1120101,890.00
钢结构1层
成品库大棚㎡
1220111,404.00
钢结构1层
包装北成品库㎡
132013108.36
砖混1层
包装物库改造㎡
8,848.58
合计
3、青啤徐州公司部分房屋已出租，成本法评估时，未考虑租赁状况
对评估值的影响，资产明细如下：
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序计量建筑
房产证号资产名称租赁期间
号单位面积
新沛路南侧新沛小
1沛房权证沛字第00100号㎡149.922015/2/1—2016/1/31
区13#楼403室
2劳服门市部㎡144.002015/1/1--2016/1/1
4、青啤徐州公司部分建筑物(构筑物)已拆除或填平，尚未办理核销
手续，已提请企业应按规定办理资产核销手续，对于该类资产，评估值按
零处理，明细如下：
账面价值(元)
序号产权证号建筑物名称结构建成年月备注
原值净值
1洗瓶车间砖混2001/12/27192,670.46129,593.48已拆除
2露天瓶场简易1991/2/2769,120.0028,356.48已拆除
3已拆除
烟囱烟道框架1984/12/2730,937.008,056.24
4深井砼管1997/4/27120,000.0067,218.66已填平
5深井砼管1988/5/2780,282.0027,546.52已填平
合计493,009.46260,771.38
5、青啤徐州公司申报的房屋建筑物中，19项为企业自建家属宿舍，
有
建筑面积3546.88㎡，属历史原因未进行房改的房产，该部分房屋现为公
司职工长期使用；上述家属宿舍占用宗地的土地证号为沛国用(2000)字
第T-0198号，为住宅用地。由于上述房地产未来的处置存在不确定性，
评估时保留了账面值作为其评估值。
6、青啤徐州公司委估设备中有96项合计96台(套)目前处于闲置
待报废状态，账面原值8,216,104.10元，账面净值1,136,722.34元，评
估时按其预计可变现值确定评估价值。
(七)子公司——青岛啤酒(宿迁)有限公司
1、青岛啤酒(宿迁)有限公司根据宿迁市人民政府建设生态文明城
市的发展战略和宿城区总体规划的要求，于2013年由原经营地宿城区凤
凰路老厂区搬迁至现经营地宿城经济开发区五湖大道新厂区，搬迁项目于
2013年5月收到政府搬迁补偿款18855万元。当地税务部门认可此补助可
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以按照50年的期限确认收益，本次收益法评估，在预测未来年度企业所
得税时，我们考虑了此项目对未来年度企业所得税现金流量的影响。成本
法评估时，按其递延收益(搬迁补偿金)账面余额乘以所得税率25确定
评估值。
2、青啤宿迁公司委托评估的房屋建筑物为搬迁至新厂区后于2013年
建成使用，部分房屋尚未办理《房地产权证》(详见下表)。本次评估时此
部分房屋所采用的面积由企业申报，并根据企业提供的相关材料并经现场
核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地产权证》上登
记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为准，评估结
论亦应作相应调整；同时，评估时未考虑将来办理产权证可能需要支付的
相关税费。
账面价值(元)备注
序结建成计量建筑面积
建筑物名称
号构年代单位㎡原值净值
含污水处
12013220.003,911,670.613,694,898.81
污水处理用房㎡
理系统
220135,040.003,356,796.413,190,704.91
成品库㎡
辅助间建筑(危险
32013260.85557,704.33531,213.39
㎡
品仓库)
4201362.00154,771.95147,420.29
厕所㎡
520131,536.001,075,720.471,037,397.93
综合仓库㎡
6201394.25413,154.88398,43的房产尚未办理权证，详见下表。
账面价值(元)
序建成计量建筑面积
建筑物名称结构备注
号年代单位㎡原值净值
1199926.0020,474.926,016.36
麦芽罗茨风机房框架㎡
2200062.9094,006.2931,906.41
酿造水处理间框架㎡
320002212.004,441,552.761,507,463.12
1号新糖化间框架㎡
42000800.001,422,334.55482,740.61
1号新发酵间框架㎡
52006521.001,787,156.001,079,485.85
新发酵间框架㎡
62006322.351,036,416.38628,353.26
过滤间及CIP间框架㎡
719941400.001,500,968.56152,486.20
包装间框架㎡
81999216.00168,345.0046,717.36
出酒间框架㎡
改造成洗瓶
91999214.00166,787.0046,284.89
进瓶间框架㎡
机房
102006418.00425,793.71251,403.19
包装鲜啤车间框架㎡
1120063701.004,082,252.262,425,433.38
包装C线厂房框架㎡
12199960.0025,475.267,068.92
制氮机房框架㎡
13199420.0011,221.601,233.84
冷冻操作间框架㎡
14199580.003,000.00400.20
润滑站砖混㎡
15199660.0017,788.952,913.22
润滑站工具房砖混㎡
161984350.00573,779.53126,201.70
化验室办公楼砖混㎡
1719961200.00626,117.1290,709.44
二层材料仓库砖混㎡
18199914.0016,919.514,760.15
保管员办公室砖混㎡
2、3号库间新建
192005852.00310,806.07168,367.41
钢构㎡
啤酒仓库
20200577.0023,000.0012,525.80
瓶场新办公室砖混㎡
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212006627.80156,660.2694,246.67
北瓶场麻袋库砖混㎡
钢结
2220061850.00538,909.1373,356.90
成品库㎡
构
231997644.001,581,388.37217,358.82
餐厅钢构㎡
24199850.0036,662.808,783.85
老年活动室砖混㎡
2520075953.0010,057,451.356,646,802.65
新办公综合楼框架㎡
262007108.00299,746.50197,232.90
传达室砖混㎡
272011448.00379,850.00320,804.84
洗瓶机房钢构㎡
28199429.756,265.34626.53
空压机间框架㎡
2919881170.08
10T锅炉房框架㎡账外
301998200.00
饲料间框架㎡账外
23,686.8829,811,129.2214,631,684.47
合计
本次评估时所采用的面积由企业申报，并根据企业提供的相关材料并
经现场核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地产权证》
上登记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为准，评
估结论亦应作相应调整。
2、纳入本次评估范围内的部分房屋建筑物建设在租赁的土地上，根
据江苏三得利食品公司提供的土地租赁合同，该租赁土地自1984年租赁始
至今延续租赁，评估中未考虑土地租赁因素对地上房屋建筑物价值的影
响。
3、至评估基准日，委估固定资产中存在已拆除、停用、报废的情况，
分类汇总情况如下：
序号类别账面原值(元)账面净值(元)
房屋建筑物
1382,447.88231,560.08
构筑物
228,082.838,891.83
机器设备
351,287,389.6510,649,380.05
车辆
4487,393.0048,739.30
电子设备
57,110,926.99672,090.91
合计59,296,240.3511,610,662.17
本次评估时，根据上述固定资产的实际状况，以预计变现净残值作为
其评估值。
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4、中国江苏三得利食品有限公司之子公司江苏三得利(淮安)啤酒
有限公司自2013年8月至评序号建筑物名称结构
年月原值净值
1混合2002/8/31
门卫19D136,611.4657,103.34
2混合1984/1/1
垃圾房78,206.0036,443.64
3钢混1984/1/1
贮仓2,612,029.52835,718.88
4钢混2011/8/2274.49
危险品仓库204,000.00175,848.00
5混合2011/8/22
燃气锅炉房2,767,978.292,385,997.21
6混合1986/1/1
污水综合处理间1,221,553.93418,438.33
7混合2005/4/30
污泥脱水机房185,474.00117,590.76
8混合2002/8/31
空瓶箱办公室302,057.26128,773.83
9钢构2013/12/31153,684.00148,208.94
新电控间(新增面积)
房屋建筑物小计2,613.497,661,594.464,304,122.93
本次评估，对上述房产的建筑面积是根据企业申报数据和提供的相关
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材料并经现场核实确定的。评估时已提醒被评估企业办理相关产权证以完
善产权，若本评估报告中采用的建筑面积与将来《房地产权证》上登记的
建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为准，评估结论应
作相应调整。
3、委估建筑物所占用的土地为划拨用地，委估宗地《房地产最大程度的发挥投资双
方在生产、销售等方面的协同效应，实现整体效益的最大化。公司立足于
上海及江苏地区，主要从事该地区的三得利啤酒和青岛啤酒的生产及品牌
建设。因此，事业合资公司的业务职能是根销售合资公司和合资公司以外
的销售公司的市场需求情况，结合所辖各生产厂的生产能力进行综合平
衡，组织生产，确保合资公司经营体系的正常运行。整个合资公司业务
流程概况见下图：
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经销商
啤酒产品信息反馈
三三
青
南得
上
得岛
京利
合注：虚线内
利海啤
青王
资(酒
青子为合资公司
岛
公(
上(
岛啤
司徐
海连所属企业
啤酒
以州云
)酒华
外港
)
市淮
的东)
销
场海啤
销销
售
服营酒
售
售有
务销
销
有
公售
限
有有
限有
司限
限公公限
公
公司公
司司
司司
青岛啤酒三得利(上海)销售有限公司
三得利青岛啤酒(上海)有限公司
合
资
三
三三中青青
青青青公
得
得得国岛岛司
岛岛岛
利啤啤
利利江以
光啤啤啤
酒酒
啤啤苏外
明酒酒酒
上(
酒酒三的
啤(((
海徐生
((得
酒扬宿徐
松州产
上昆利
(江州迁)州厂
上
海山食制彭
)))
海
))品造城
有有有
)
有有有有有
限限限
有
限限限限限
公公公
限
公公公公公
公司司司
司司
司司司
司
公司现有生产技术本部、事业企划部、人力行政部、财务部、信息部、
品牌部等主要职能部门，员工40余人。公司下辖10家生产工厂(详见下
组织结构图当中的9家生产厂。另有江苏三得利(淮安)啤酒有限公司为
中国江苏三得利食品有限公司的全资子公司，现拟进行清算)
。
三得利青岛啤酒(上海)有限公司的组织结构图如下：
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第27页
青岛啤酒股份有限公司三得利(中国)投资有限公司
董事会
经营管理执行委员会
三得利青岛啤酒(上海)有限公司
事业企划部三
三
三中青青
青青青
得
得
得国岛岛
岛岛岛
利
利啤啤
利江
人力行政部光啤啤啤
酒酒
啤
啤苏
明酒酒酒
上(
酒
酒三
啤(((
生产技术本部海徐
(
(得
酒扬宿徐
松州
昆
上利
(州迁
江州
)
上
山
海食
事业企划部制彭
)))
海
)
)品造城
有有有
)
有
有有有有
限限限
事业企划部有
限
限限限限
公公公
限
公
公公公公
公司司司
司司
司
司司
事业企划部司
公司现执行《企业会计准则》，按现行税法规定缴纳企业所得税、增
值税、消费税、营业税、城建税、教育费附加等各种税费。近两年一期三
得利青啤上海公司的财务及经营情况如下表：
1、合并报表口径
三得利青岛啤酒(上海)有限公司账面资产总额为439,799.18万元，
负债总额173,538.38万元，净资产266,260.80万元；近一年一期的财务
及经营情况如下表：
单位：人民币万元
一、资产、财务状况2014-12-312015-6-28
流动资产141,268.75183,649.75
固定资产171,343.77166,484.78
无形资产29,796.3529,432.27
商誉58,597.3158,597.31
长期待摊费用213.89218.56
递延税款借项870.731,174.65
其他非流动资产48.01241.86
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第28页
一、资产、财务状况2014-12-312015-6-28
资产总额402,138.81439,799.18
流动负债99,744.35137,810.52
长期应付职工薪酬390.13421.46
递延收益35,354.6333,973.20
递延所得税负债5.915.28
其他非流动负债1,327.921,327.92
负债合计136,822.94173,538.38
少数股东权益700.11476.72
归属于母公司所有者权益合计264,615.76265,784.08
所有者权益合计265,315.87266,260.80
二、经营状况2014年度2015年1月-6月
营业收入250,460.02126,931.63
净利润4,485.96944.93
注：上述财务数据为经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)专
项审计后的三得利青岛啤酒(上海)有限公司的合并报表数据。
2、母公司报表口径
截至本次评估基准日，公司申报账面资产总额257,077.96万元，负
债总额32,332.84万元，净资产224,745.12万元。审计后公司近一年一
期(其中近一年一期为本次专项审计后数据)财务及经营情况如下表：
单位：人民币万元
一、资产、财务状况2014/12/312015/6/28
总资产238,202.56257,077.96
总负债13,439.3232,332.84
净资产224,763.24224,745.12
二、经营状况2014年度2015年1月1日-6月28日
营业收入22,928.1931,594.83
净利润44.52-18.11
注：上述财务数据为三得利青啤上海公司单体报表数据，为经毕马威
华振会计师事务所(特殊普通合伙)专项审计后的数据，注册会计师出具
了无保留意见的审计报告。
三得利青岛啤酒(上海)有限公司为管理型控股公司，主要是从事投
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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资公司的管理、平台下企业间原料的集中采购、产品调拨以及收取品牌宣
传、业务代理、房产租赁业务，目前的业务经营主体主要为其下属的9家
子公司。截止本次评估基准日，三得利青岛啤酒(上海)有限公司下属子
公司情况如下表：
序持股比例
被投资单位名称投资日期投资成本账面价值
号()
12012.71000,000,000.00100,000,000.00
青岛啤酒(扬州)有限公司
22012.121004,731,643.81256,757,944.49
青岛啤酒(徐州)彭城有限公司
32012.666%,331,563.7530,650,000.00
青岛啤酒(徐州)有限公司
42012.12100C,915,738.9347,011,741.03
青岛啤酒(宿迁)有限公司
52013.041001.001.00
三得利啤酒(光明)有限公司
62013.04100?798,667.0082,798,667.00
中国江苏三得利食品有限公司
72013.04100y8,798,515.00798,798,515.00
三得利啤酒(昆山)有限公司
82013.0496.48H2,008,570.00482,008,570.00
三得利啤酒(上海)有限公司
92013.0310063,285,747.90363,285,747.90
青岛啤酒上海松江制造有限公司
-50,000,000.00
BR>限公司的注册资本变更为10000万元。截至本次评估基准日，青岛啤酒(扬
州)有限公司注册资本10000万元，为三得利青岛啤酒(上海)有限公司
的全资子公司。
作为扬州市“退城进园”的重大项目，公司在扬州市广陵区食品工业
园新建年产40万千升(一期20万千升)的啤酒生产工程，2011年1月9
日奠基，一期20万千升/年的啤酒生产工程于2014年5月正式投产。青
岛啤酒(扬州)有限公司现主要生产瓶装“青岛”品牌和“山水”品牌啤
酒，公司现有职工375人。
(3)财务状况：截止本次评估基准日，青岛啤酒(扬州)有限公司账
面资产总额为36,635.23万元，负债总额32,922.29万元，
净资产3,712.95
万元。青岛啤酒(扬州)有限公司近三年一期经审计后的财务及经营情况
如下表：
单位：人民币万元
2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
一、资产、财务状况
总资产15,701.3735,137.6836,151.5636,635.23
总负债20,556.9339,179.6332,287.6332,922.28
净资产-4,855.56-4,041.953,863.933,712.95
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
主营业务收入21,209.3819,342.3813,813.408,599.50
净利润-250.73813.611,034.12150.98
(4)对外投资情况
截止本次评估基准日，青岛啤酒(扬州)有限公司下属子公司情况如
下表：
金额单位：元
序号被投资单位名称投资日期持股比例投资成本账面价值
11999100.001,000,001.00299,995.00
扬州中丹物资回收有限公司
299,995.00
长期股权投资减值准备
1,000,001.00
合计
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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由于扬州中丹物资回收有限公司已资不抵债，连年亏损，因此，审计
后账面价值中已对该项长期股权投资全额计提了减值准备。
扬州中丹物资回收有限公司的企业基本信息如下：
企业名称：扬州中丹啤酒物资回收有限公司
企业法人营业执照注册号:
注册地址：扬州市宝塔路9号
法定代表人：冯义祥
公司类型：有限公司
注册资本：100万元人民币
实收资本：100万元人民币
许可经营项目：无。一般经营项目：废旧啤酒包装物、容
经营范围：器、设备回收再利用、金属材料、建筑材料、五金电器、
百货、汽车配件销售。
近三年一期经审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产163.4668.5861.15123.30
总负债184.7297.0595.58164.04
净资产-21.26-28.47-34.43-40.74
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
主营业务收入6,764.235,283.374,005.901,732.74
净利润-18.58-7.21-5.96-6.31<“三
得利青岛啤酒(上海)有限公司”。青岛啤酒(徐州)彭城有限公司为三得
利青岛啤酒(上海)有限公司的全资子公司。截至评估基准日，公司股权
结构未再发生变化。
青岛啤酒(徐州)彭城有限公司为专业的啤酒生产企业，公司总体规划
20万千升/年，现啤酒生产能力为年产20万千升。主要生产的“青岛啤酒”
品牌啤酒中，包括经典8度、冰爽8度等系列中档品种，大优、冰醇系列
等普档品种，公司除“青岛啤酒”品牌外还生产崂山、山水、银麦等大众
品牌。公司现有职工440余人。
(3)财务状况：截止本次评估基准日，青岛啤酒(徐州)彭城有限
公司账面资产总额为34,216.64万元，负债总额12,800.63万元，净资产
21,416.01万元。青岛啤酒(徐州)彭城有限公司近三年一期经审计后的
财务及经营情况如下表：
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产31,234.5631,807.9530,014.4234,216.64
总负债11,761.3911,879.648,662.4812,800.63
净资产19,473.1719,928.3121,351.9421,416.01
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
主营业务收入34,170.2330,445.4432,240.0013,205.4益价值资产评估报告书第35页
66的股权，沛县国有资产经营公司持有青岛啤酒(徐州)有限公司34的股
权。
青啤徐州公司为专业的啤酒生产企业，现啤酒生产能力为年产12万千
升，主要生产的“青岛啤酒”“崂山啤酒”和“山水啤酒”品牌啤酒中，
、
包括冰醇系列，山水、清爽、新鲜等系列等大众品种。公司现有职工350
余人。
(3)财务经营状况
截止本次评估基准日，青岛啤酒(徐州)有限公司账面资产总额为
10,055.67万元，负债总额9,635.72万元，净资产419.95万元。青岛啤
酒(徐州)有限公司近三年一期经专项审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
一、资产、财务状况
总资产8,217.237,885.738,291.1310,055.67
总负债5,270.255,810.787,231.499,635.72
净资产2,946.982,074.951,059.64419.95
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
营业收入19,173.1118,352.0018,329.798,539.57
净利润-711.38-1,457.50-499.62-639.68
(4)对外投资情况
截止本次评估基准日，徐州公司有一个子公司，被投资单位的基本情
况如下。
金额单位：人民币元
序号被投资单位名称投资日期持股比例()投资成本账面价值
12000.71001,346,800.001,346,800.00
沛县兴隆旧瓶回收有限公司
沛县兴隆旧瓶回收有限公司企业基本信息如下：
企业名称：沛县兴隆旧瓶回收有限公司
企业法人营业执照注册号:
注册地址：沛县经济开发区啤酒厂路1号
法定代表人：何吉昌
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第36页
公司类型：有限责任公司(法人独资)
注册资本：60万元人民币
实收资本：60万元人民币
收购旧啤酒瓶。(依法须经批准的项目，经相关部门批准
经营范围：
后方可开展经营活动)
近三年一期经审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产1,757.471,552.281,109.73846.73
总负债1,219.381,014.19571.64308.64
净资产538.09538.09538.09538.09
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
主营业务收入7,116.246,588.056,272.342,531.35
净利润47.55---
4、青岛啤酒(宿迁)有限公司
(1)企业基本信息：公司工商登记的基本信息如下。
企业名称：青岛啤酒(宿迁)有限公司
企业法人营业执照注册号:
注册地址：江苏省宿迁市宿城区五湖大道9号
法定代表人：东山元辅
公司类型：有限责任公司(法人独资)
注册资本：2500万元人民币
实收资本：2500万元人民币
啤酒(熟啤酒、鲜啤酒)制造(有效期至2016年4月由原经营地宿城区凤凰路老厂区搬迁至现经营地宿城经济开发区五湖大
道新厂区，公司现主要生产“青岛啤酒”品牌的冰爽、冰醇系列等中档酒
以及“山水啤酒”“崂山啤酒”等系列等大众品种啤酒，企业总体规划产
、
能为年产啤酒20万千升，实际产能为年产12万千升。
现公司现有职工300
余人。
(3)财务经营状况：截止本次评估基准日，青岛啤酒(宿迁)有限公
司账面资产总额为28,923.32万元，负债总额27,334.34万元，净资产
1,588.98万元。青岛啤酒(宿迁)有限公司近三年一期经审计后的财务及
经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产27,932.5930,795.8029,775.4128,923.32
总负债23,541.0228,027.6927,637.9027,334.34
净资产4,391.572,768.112,137.511,588.98
二、经营状况2011年度2012年度2014年度2015年1-6月
营业收入9,494.9113,062.9813,702.587,338.05
净利润-320.60-1,653.87-600.19-548.54
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第38页
截止本次评估基准日，公司无对外投资项目。
5、三得利光明啤酒(上海)有限公司
(1)企业基本信息：公司工商登记的基的相对落后，实际安排产能仅达到设计产能的20～
30，合资公司成立后，根据合资公司的总体安排，该公司将逐渐退出啤
酒生产业务，仅保留少量的饮料代加工业务。SGB近几年来连续亏损且资
不抵债，合资公司保留该企业的原因更多的是考虑未来的土地处置。截
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第40页
至本次评估基准日，公司在职职工180人。
(3)财务经营状况：截止本次评估基准日，三得利光明公司账面资产
总额为8,057.55万元，负债总额25,003.64万元，净资产-16,946.09万
元。三得利光明公司近三年一期经专项审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产5,557.077,691.628,312.538,057.55
总负债16,037.4620,242.8923,545.6625,003.64
净资产-10,480.39-12,551.28-15,233.13-16,946.09
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
营业收入3,567.994,368.803,463.141,141.32
净利润-2,021.83-2,070.88-2,864.15-1,712.95
截止本次评估基准日，公司无对外投资项目。
6、中国江苏三得利食品有限公司
(1)企业基本信息：公司工商登记的基本信息如下。<限公司股东部分权益价值资产评估报告书第42页
权，公司性质由原来的中外合资企业变更为内资企业。2013年4月，股东
青岛啤酒上海松江有限公司变更为“三得利青岛啤酒(上海)有限公司”。
2013年12月，金海投资公司将其持有公司33.4股权转让给三得利青岛
啤酒(上海)有限公司，至本次评估基准日，公司股权未再发生变化。
江苏三得利食品公司为专业的啤酒生产企业，产品主要通过三得利王
子(连云港)啤酒销售有限公司实现销售，产品营销区域主要集中在苏北
和鲁南地区，约占公司总销量的90，公司在生产厂区所在地--连云港地
区的市场占有率较高，达到60，所生产的“王子”品牌啤酒属于连云港
当地认知度较高的啤酒品牌。公司的啤酒生产线设计产能为15万吨/年，
该
近三年的实际产量在8万吨左右。目前该公司的主打高端产品为头道麦啤
酒和王子褐啤，公司现有职工380余人。
(3)财务经营状况：截止本次评估基准日，中国江苏三得利食品有限
公司账面资产总额为21,072.58万元，负债总额23,436.52万元，净资产
-2,363.94万元。公司近三年一期经审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
一、资产、财务状况
总资产19,173.5718,520.8517,111.3021,072.58
总负债18,444.9418,488.2020,165.0023,436.52
净资产728.6332.65-3,053.70-2,363.94
2012年2013年2014年2015年1-6月
二、经营状况
营业收入18,322.6414,882.8915,067.4310,337.02
净利润-1,855.23-695.99-86.35689.76
(4)对外投资情况
截止本次评估基准日，江苏三得利食品公司持有江苏三得利(淮安)
啤酒有限公司100股权，公司已全额计提减值准备，被投资单位的基本情
况如下。
QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd
青岛天和资产评估有限责任公司
青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第43页
金额单位：人民币元
序号被投资单位名称投资日期持股比例()投资成本账面价值
12007.510030,000,000.000.00
江苏三得利(淮安)啤酒有限公司
江苏三得利(淮安)啤酒有限公司的企业基本信息如下：
企业名称：江苏三得利(淮安)啤酒有限公司
企业法人营业执照注册号:
注册地址：中国江苏淮安市淮阴经济开发区淮河路156号
法定代表人：东山元辅
公司类型：有限公司(法人独资)私营
注册资本：3000万元人民币
实收资本：3000万元人民币
经营范围：啤酒生产、销售。
近一年一期经审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012年12月31日2013年12月31日2014/12/312015/6/28
总资产3,148.692,350.841,505.161,341.45
总负债2,200.262,602.602,677.612,687.84
净资产948.43-251.76-1,172.45-1,346.39
二、经营状况2012年度2013年度2014年度201资产评估报告书第46页
ISO14000、ISO9000和ISO22000等国际质量体系认证。三得利青啤合资
公司成立以后，公司主要原材料统一通过青啤采购平台进行采购，所生产
的产品主要销售给三得利(上海)市场服务有限公司并由其实现最终销售，
另有部分易拉罐啤酒自行出口。三得利昆山公司总占地面积30.6万平方
米，产品生产能力为20万千升/年。截至本次评估基准日，公司在职职工
347人。
(3)财务经营状况：截至本次评估基准日，三得利昆山公司账面资产
总额为97,349.47万元，负债总额12,989.16万元，净资产84,360.31万
元。公司近三年一期经审计后的财务及经营情况如下表：
金额单位：人民币万元
一、资产、财务状况2012/12/312013/12/312014/12/312015/6/28
总资产80,763.7086,901.0289,364.2797,349.47
总负债2,174.565,711.175,281.3212,989.16
净资产78,589.1481,189.8584,082.9584,360.31
二、经营状况2012年度2013年度2014年度2015年1-6月
营业收入46,813.6647,575.6647,157.2520,734.33
净利润3,413.452,600.722,893.10277.36
截止本次评估基准日，公司无对外投资项目。
8、三得利啤酒(上海)有限公司
(1)企业基本信息：公司工商登记的基本信息如下。
企业名称：三得利啤酒(上海)有限公司
企业法人营业执照注册号:
注册地址：上海市闵行区沈杜公路1739号
法定代表人：东山元辅
公司类型：有限责任公司(外商.00元，占注册
资本的3.52，三得利青岛啤酒(上海)有限公司出资363,971,789.00元，
占注册资本的96.48。截止评估基准日，股权结构未发生变化。
三得利啤酒(上海)有限公司为青岛啤酒股份有限公司和三得利(中
国)投资有限公司整合后的事业平台---三得利青岛啤酒(上海)有限公
司旗下的专业啤酒生产企业，现啤酒生产能力为年产20万千升，生产“三
得利”品牌啤酒，包括金纯生、银纯生、世樽等系列高档啤酒，超爽、冰
度等系列中档啤酒，特爽、清爽、超纯等系列普档啤酒。公司现有职工500
余人。
(3)财务经营状况：截至本次评估基准日，三得利啤酒(上海)有限
公司账面资产总额为61,642.88万元，负债总额13,215.11万元，净资产
48,427.77万元。三得利啤酒(上海)有限公司近三年一期经审计后的财
务及经营情况如下表(其中2014年、2015年1月~6月的财务及经营情况
为本次专项审计后的数据)：
金额单位：人民币万元
2012-12-312013-12-312014-12-312015-6-28
一、资产、财务状况
总资产60,923.3850,273.5355,239.7761,642.88
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总负债16,760.003,819.377,714.8213,215.11
净资产44,163.3846,454.1647,524.9548,427.77
二、经营情况2R>净资产79,942.1538,020.4941,991.0744,487.86
二、经营情况2012年度2013年度2014年度2015年1月-6月28日
营业收入70,181.0475,897.3274,152.4038,975.54
净利润2,877.783,253.423,970.572,496.79
由于青岛啤酒上海松江制造有限公司为承接母公司原生产业务而成
立的公司，公司继承了母公司除房地产类资产以外全部的有效资产，但作
为构成整个生产体系的房地产类资产产权仍属母公司所有，由企业租赁使
用。
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截止本次评估基准日，公司无对外投资项目。
(三)委托方和被评估单位的关系
被评估单位——三得利青岛啤酒(上海)有限公司是委托方与三得利
(中国)投资有限公司共同组建的事业合资公司。被评估单位与委托方青
岛啤酒股份有限公司之间的股权关系见下图：
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者
除委托方及被评估单位外，本评估报告仅供委托方报送有关国有资产
管理部门办理评估备案手续及报送国家证券监管机构等审查使用。
二、评估目的
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青岛啤酒股份R>企业间调拨产品过程中形成的应收货款，应收账款的账龄均在一年以内。
(三)应收利息：申报账面价值为0.97万元，为企业委托贷款业务形
成的利息收入和存放于青啤财务公司的银行存款活期利息部分。
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(四)其他应收款：申报账面净值5,265.85万元，主要为应收的广告
费及业务代理费、厂房租赁收入、企业间借款和个人备用金等。其中：账
龄在1-2年的应收款为0.34万元，其余账户的账龄均在1年以内。
(五)长期股权投资：申报账面价值211,131.12万元，为对9家子公
司的长期股权投资，具体如下表：
序持股比例
被投资单位名称投资日期投资成本账面价值
号()
12012.71000,000,000.00100,000,000.00
青岛啤酒(扬州)有限公司
22012.121004,731,643.81256,757,944.49
青岛啤酒(徐州)彭城有限公司
32012.666%,331,563.7530,650,000.00
青岛啤酒(徐州)有限公司
42012.12100C,915,738.9347,011,741.03
青岛啤酒(宿迁)有限公司
52013.041001.001.00
三得利啤酒(光明)有限公司
62013.04100?798,667.0082,798,667.00
中国江苏三得利食品有限公司
72013.04100798,798,515.00798,798,515.00
三得利啤酒(昆山)有限公司
82013.0496.48H2,008,570.00482,008,570.00
三得利啤酒(上海)有限公司
92013.0310063,285,747.90363,285,747.90
青岛啤酒上海松江制造有限公司
-50,000,000.00
长期股权投资减值准备
2,090,870,447.392,111,311,186.42
合计
(六)投资性房地产：申报账面价值16,478.38万元，投资性房地产
包括房屋建筑物和两宗土地使用权，为三得利青岛啤酒(上海)有限公司
成立后，将部分经营性资产和负债以增资的方式投入到青岛啤酒上海松江
制造有限公司后剩余的资产，现租赁给青岛啤酒上海松江制造有限公司使
用。投资性房地产的基本情况如下。
1、投资性房地产-房屋建筑物类资产：申报账面净值为13,310.41万
元，房屋建筑物类资产均位于上海市松江区锦昔路1-9号三得利青岛啤酒
(上海)有限公司和青岛啤酒上海松江制造有限公司厂区内。申报的建筑
物类资产总共为63项，其中房屋建筑物36项，总建筑面积为49,095.31
㎡，构筑物及其他辅助设施共27项。企业厂区内建筑物原属嘉酿上海有
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限公司，始建于1997-1998年左右，建成后总建筑面积约为2.38万㎡。
2000年8月青岛啤酒上海松江有限公司成立后，于2001年-2011年经过
了多次技改和扩建形成了现有规模。房屋建筑物主要为钢结构，其中1998
年形成的钢结构为美国巴特勒公司承建，属国内较早使用轻钢结构的建
筑。由于厂区场地土类别属软地基，承载力低，故基础多采用预应力钢筋
砼管桩或钢筋砼预制方桩，建筑物建造质量较好，维护保养状况良好。主
要建筑物包括包装车间、成品车间、酿造车间和能源中心等，该部分建筑
物建筑面积较大，建筑质量较好。辅助性建筑物包括食堂、门卫和各种仓
库等，主要为生产和生活配套使用。建筑物维护保养状况良好。构筑物及
其他辅助设施主要为厂区路面、围墙、发酵罐基础等。至评估基准日，部
分房屋建筑物尚未办理产权登记，未办理房地产权证的房产情况如下表：
账面价值(元)
序建成建筑面积
权证状况房屋名称结构
号年代㎡原值净值
1COWI-A1998251.0047681.6527024.17
无证钢结构
22013183.74884894.08853369.78
无证新建食堂混合
3200214.9219135.6012999.95
无证南大门门卫室混合
42005458.80420257.16313257.98
无证桶啤车间钢结构
520073371.256770061.885510548.36
无证包装车间钢结构
620084515.002613835.922153419.58
无证简易成品库钢结构
720091603.603465286.832971483.47
无证公用设施间钢结构
82010250.001222210.151081910.57
无证有报建新锅炉间钢混
92010212.001171421.181036951.76
无证有报建新制冷站钢混
1020102216.006096956.985397077.28
无证有报建新酿造楼钢结构
1120113184.6012369799.4511341560.02
无证有报建新包装线车间钢结构
122002402.922454709.831667786.44
无证发酵间土建混合
1320142141.806901278.946723714.80
无证有报建新建办公楼混合
14199851.04
无证消防泵房混合
15199852.80
无证危险品库混合
161998382.00
无证发酵间管道廊钢筋砼
172002200.00
无证礼品库彩钢板
182006134.00
无证前场办公室彩钢板
19,625.4744437529.6539091104.16
合计
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房屋建筑物结构完整，基础稳定，主体连接牢固，相关的水电配套设
施运转正常，企业对房屋建筑物修缮维修较为及时，维修维护保养情况良
好，能满足持续使用状态，在用状况良好。
2、投资性房地产-土地使用权及其他：申报账面价值为3,167.97万
元，原始入账价值4,521.07万元。投资性房地产-土地使用权包括两宗土
地使用权和与土地开发相关的市政配套费、土地开发费等项目。其中土地
使用权的原始入账价值为2,917.43万元。待估宗地共计两宗，其中：宗
地一座落于上海市松江区锦昔路1-9号，申报原始账面价值为1828.84万
元,账面价值1121.69万元，土地权证编号为沪房地松字2008第027918
号；宗地二座落于上海市松江工业区562街坊58/2丘,实际位置与宗地一
相连，申报原始账面价值为1088.60万元，账面价值1062.72万元，土地
权证编号为沪房地松字2014第032503号，两宗土地使用权的其他基本信
息如下表：
终止使用权面积剩余使用年
土地权证编号土地使用权人土地位置地号地类(用途)使用权类型
期
(m)
日期
沪房地松字2008青岛啤酒上海松江松江区锦昔路松江区中山街道
工业出让2046年2月20日10998930.65
第027918号有限公司1-9号27街坊53/1丘
沪房地松字2014三得利青岛啤酒松江工业区562松江工业区562
工业出让2063年5月26日9941.547.91
第032503号(上海)有限公司街坊58/2丘街坊58/2丘
(七)固定资产——设备类资产：申报账面净值为153.38万元。设备
类资产共计64台套，包括车辆和电子设备。其中车辆6辆，资产形成时
间2013年7月～2014年11月，包括办公用的四辆客车和两辆轿车；电子
设备58台套，资产形成时间2013年6月～2014年9月，主要为办公用台
式计算机、笔记本电脑、打印机、服务器及投影仪等。上述设备除1辆轿
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司5金和土地增值收益来确定土地价格
的方法。基本公式：
V＝[Ea Ed T R1 R2 R3]×K
V――土地价格；
Ea――土地取得费；
Ed――土地开发费；
T――税费；
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R1――利息；
R2――利润；
R3――土地增值；
K――个别因素和区位因素修正系数。
对涉及的划拨用地，其土地使用权的评估价值是在设定出让用地评估
价值的基础上，扣除应缴纳的土地出让金后的余额得出。
7、无形资产——商标权
对商标使用权采用收益法评估，具体为商标提成率法，即：通过预测
商标使用企业在商标收益年限内的相关产品年度销售收入，乘以合理的商
标提成率并扣除营业税、所得税因素后计算其商标净收益，逐年折现并考
虑税收摊销收益确定其评估值，其计算公式为：
n
GRi
Pi
i1
其中，GiSi(1T1i)(1T2i)
P——商标使用权的评估价值
Gi——在第i年公司需支付的商标使用费净额
Si——来自预测当期商标产品的销售收入
κ——商标提成率
n——预计委估商标的收益年限
T1i——第i年营业税及其附加税率
T2i——第i年所得税率
Ri——折现系数
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
(一)资产基础法评估结论
三得利青岛啤酒(上海)有限公司申报评估的资产账面价值
2,570,779,629.64元，负债账面价值323,328,413.25元，净资产账面价
值2,247,451,216.39元。
评估后，总资产评估值为3,024,857,491.52元，负债评估值为
323,328,413.25元，净资产评估值2,701,529,078.27元。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
项目
ABD=C/A×100
C=B-A
29,021.7429,021.74--
流动资产
228,056.22273,464.0145,407.7919.91
非流动资产
---
其中：可供出售金融资产
---
持有至到期投资
---
长期应收款
211,131.12249,881.1738,750.0518.35
长期股权投资
16,478.3823,096.816,618.4340.16
投资性房地产
153.38211.3057.9237.76
固定资产
38.6019.99-18.61-48.22
在建工程
---
工程物资
---
固定资产清理
---
生产性生物资产
---
油气资产
93.6293.62--
无形资产
---
开发支出
---
商誉
---
长期待摊费用
161.12161.12--
递延所得税资产
---
其他非流动资产
257,077.96302,485.7545,407.7917.66
资产总计
32,332.8432,332.84--
流动负债
---
非流动负债
32,332.8432,332.84--
负债合计
224,745.12270,152.9145,407.7920.20
净资产(所有者权益)
资产基础法的评估结论具体情况详见三得利青岛啤酒(上海)有限公
司《资产评估明细表》。
故采用资产基础法后，三得利青岛啤酒(上海)有限公司的股东全部
权益价值为2,701,529,078.27元。
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三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第83页
因此，采用资产基础法评估后，三得利青岛啤酒(上海)有限公司的
股东部分权益(50股权)在本次评估基准日2015年6月28日的市场价
值为1,350,764,539.14元。
评估后净资产比三得利青岛啤酒(上海)有限公司(单体报表)账面
净资产增加了454,077,861.88元，增值率为20.20。比三得利青岛啤酒
(上海)有限公司(合并报表)归属于母公司股东账面净资产增加了
43,688,222.99元，增值率为1.64。
(二)收益法评估结论
采用收益法评估后，三得利青岛啤酒(上海)有限公司的股东全部权
益价值为2,854,368,400.00元。
故采用收益法后，三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益50
(
股权)
在本次评估基准日2015年6月28日的市场价值为1,427,184,限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
三得利青岛啤酒(上海)有限公司股东部分权益价值资产评估报告书第86页
房地松字(2008)第027918号”
，登记的权利人为青岛啤酒上海松江有限公
司，已办理《房地产权证》的建筑物建筑面积共计29,469.84㎡。一部分
建筑物虽尚未办理《房地产权证》，但有当地政府相关部门颁发的建设工
程前期报建手续资料，该类房屋建筑面积为8,004.40㎡；另有一部分房
屋未办理《房地产权证》，亦无当地政府相关部门颁发的建设工程前期报
建手续资料，该类房屋建筑面积为11,621.07㎡。
未办理房地产权证的房产情况如下表：
账面价值(元)
序建成建筑面积
权证状况房屋名称结构
号年代㎡原值净值
1COWI-A1998251.0047681.6527024.17
无证钢结构
22013183.74884894.08853369.78
无证新建食堂混合
3200214.9219135.6012999.95
无证南大门门卫室混合
42005458.80420257.16313257.98
无证桶啤车间钢结构
520073371.256770061.885510548.36
无证包装车间钢结构
620084515.002613835.922153419.58
无证简易成品库钢结构
720091603.603465286.832971483.47
无证公用设施间钢结构
82010250.001222210.151081910.57
无证有报建新锅炉间钢混
92010212.001171421.181036951.76
无证有报建新制冷站钢混
1020102216.006096956.985397077.28
无证有报建新酿造楼钢结构
1120113184.6012369799.4511341560.02
无证有报建新包装线车间钢结构
122002402.922454709.831667786.44
无证发酵间土建混合
1320142141.806901278.946723714.80
无证有报建新建办公楼混合
14199851.04
无证消防泵房混合
15199852.80
无证危险品库混合
161998382.00
无证发酵间管道廊钢筋砼
172002200.00
无证礼品库彩钢板
182006134.00
无证前场办公室彩钢板
19,625.4744437529.6539091104.16
合计
本次评估，未考虑产权过户可能发生的税费对评估结果的影响；对未
办证房产，其建筑面积是根据企业提供的相关材料并经现场核实确定的。
评估时已提请被评估企业办理相关产权证以完善产权，若本评估报告中采
用的建筑面积与日后《房地产权证》上登记的建筑面积不符，应以《房地
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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产权证》上登记的建筑面积为准，评估结论亦应作相应调整。
(四)子公司——青岛啤酒(扬州)有限公司
1、青岛啤酒(扬州)有限公司本次申报的位于扬州市广陵区鼎兴路
28号青岛啤酒(扬州)有限公司新厂区的全部房屋建筑物尚未取得房产证。<利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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仓库、销售中心、综合楼9项房屋建筑物已办理了《房屋所有权证》，证
号从“国徐房权证金山桥字第18194号”至“国徐房权证金山桥字第
18202号”，登记建筑面积合计为36531.96㎡；附属房屋如危险品库房、
二期成品库、浴室、卫生间等14项，建筑面积合计为13334.84㎡，尚未
办理权证(详见下表)。对尚未办证的建筑面积是根据企业提供的相关材
料并经现场核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地产
权证》上登记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为
准，评估结论亦应作相应调整。
账面价值(元)
建成建筑面积
序号建筑物名称结构备注
年代㎡原值净值
1103,521.54
126,210.00
砖混
危险品库117.6
2298,777.21
360,077.00
砖混
浴室
3147,946.00
178,300.00
砖混
公共卫生间59.1
4147,946.00
178,300.00
砖混
公共卫生间59.1
542,614.14
49,354.00
砖混
污水处理化验室
63,741,429.56
4,322,683.76
钢结构
成品库(二期)
737,211.29
42,900.00
砖混
危险品库平房
826,174.26
30,107.00
砖混
成品库附房
9132,840.48
152,800.00
砖混
瓶库附房
1024,378.86
29,240.00
彩钢
成品库夹心板房
1177,427.72
90,931.63
彩钢
夹心板房(北瓶库)
12107,773.13
128,349.00
彩钢
民工夹心板房275.8
13346,655.16
174.24371,665.12
鲜啤车间砖混
1432,011.84
56.0033,400.00
夹芯板房(西北)彩钢
6,094,317.515,266,707.19
13,334.84
合计
(六)子公司——青岛啤酒(徐州)有限公司
1、青啤徐州公司已取得《房屋所有权证》的房屋建筑物证载面积为
17,928.89㎡，实测面积19,662.85㎡，二者差异为企业后期改扩建面积
(差异情况见下表)，且尚未办理《房屋所有权证》变更登记手续，本次
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青岛啤酒股份有限公司拟收购三得利青岛啤酒(上海)有限公司50股权项目所涉及的
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评估我们按照实际面积计算评估值，实际建筑面积是根据企业提供的相关
材料并经现场核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地
产权证》上登记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积
为准，评估结论亦应作相应调整。
序建成计量证载面积实际面加建面
权证编号建筑物名称结构
号年代单位㎡积㎡积㎡
1199086.05750.00663.95
沛字第0386号框架1层
辅料库㎡
219991,172.331,936.73764.40
沛字第0386号框架2层
粮库㎡
31999611.22916.83305.61
沛字第0386号框架3层
办公楼㎡
1,869.603,603.561,733.96
合计
2、本次申报房屋建筑物中的旧瓶公司平房等建筑物，建于租赁宗地
之上，租赁宗地位于主厂区北侧，为青岛啤酒(徐州)有限公司租用沛县
沛城镇杨彭庄居委会集体用地，租期为5年，2010年10月10日-2015年
10月9日，其上有部分建筑物，根据青岛啤酒(徐州)有限公司提供的说
明，合同到期后，如果用地未被国家征用，双方协商，青岛啤酒(徐州)
有限公司可以继续租用(明细见下表)，本次评估按建筑物正常经济耐用
年限评估。
建成计量
序号权证编号建筑物名称结构建筑面积㎡备注
年代单位
1200140.00
砖混1层
结算中心地坪㎡
22002110.00
框架1层
鲜啤车间㎡
319891,485.00
成品库(I)钢结构1层㎡
420012,106.00
成品库(II)钢结构1层㎡屋顶翻建
52003370.00
钢结构1层
洗筐玻璃棚㎡
6200398.64
砖混1层
旧瓶公司平房㎡旧瓶公司厂区
71993160.58
框架1层
化验室㎡
81994144.00
砖木1层
劳服门市部㎡
9200132.00
砖混2层
瓶库岗楼㎡旧瓶公司厂区
102009900.00
钢结构1层
啤酒库钢构大棚㎡
1120101,890.00
钢结构1层
成品库大棚㎡
1220111,404.00
钢结构1层
包装北成品库㎡
132013108.36
砖混1层
包装物库改造㎡
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8,848.58
合计
3、青啤徐州公司部分房屋已出租，成本法评估时，未考虑租赁状况
对评估值的影响，资产明细如下：
序计量建筑
房产证号资产名称租赁期间
号单位面积
新沛路南侧新沛小
1沛房权证沛字第00100号㎡149.922015/2/1—2016/1/31
区13#楼403室
2劳服门市部㎡144.002015/1/1--2016/1/1
4、青啤徐州公司部分建筑物(构筑物)已拆除或填平，尚未办理核销
手续，已提请企业应按规定办理资产核销手续，对于该类资产，评估值按
零处理，明细如下：
账面价值(元)
序号产权证号建筑物名称结构建成年月备注
原值净值
1洗瓶车间砖混2001/12/27192,670.46129,593.48已拆除
2露天瓶场简易1991/2/2769,120.0028,356.48已拆除
3已拆除
烟囱烟道框架1984/12/2730,937.008,056.24
4深井砼管1997/4/27120,000.0067,218.66已填平
5深井砼管1988/5/2780,282.0027,546.52已填平
合计493,009.46260,771.38
5、青啤徐州公司申报的房屋建筑物中，19项为企业自建家属宿舍，
有
建筑面上登
记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为准，评估结
论亦应作相应调整；同时，评估时未考虑将来办理产权证可能需要支付的
相关税费。
账面价值(元)备注
序结建成计量建筑面积
建筑物名称
号构年代单位㎡原值净值
含污水处
12013220.003,911,670.613,694,898.81
污水处理用房㎡
理系统
220135,040.003,356,796.413,190,704.91
成品库㎡
辅助间建筑(危险
32013260.85557,704.33531,213.39
㎡
品仓库)
4201362.00154,771.95147,420.29
厕所㎡
520131,536.001,075,720.471,037,397.93
综合仓库㎡
6201394.25413,154.88398,436.28
泵房㎡
7,213.109,469,818.659,000,071.61
合计
(八)子公司——三得利光明啤酒(上海)有限公司
1、三得利光明啤酒(上海)有限公司的设计产能约为10万吨，以往
企业产品主要通过SMC实现销售，由于企业生产设施的相对落后，实际安
排产能仅达到设计产能的20～30，合资公司成立后，根据合资公司的总
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体安排，该公司将逐渐退出啤酒生产业务，仅保留少量的饮料代加工业务。
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拨土地的评估值。
4、本次评估有五项盘盈房屋类资产，分别为成品仓库、大米间、更
衣楼、水处理控制室及新大罐车间，五项房屋总建筑面积为2222.10平方
米，均为公司《房地产权证》证载登记范围内的建筑物，但未在企业账面
房屋建筑物中反映，属于账外资产，本次评估纳入了评估范围。
5、企业于2011年12月收到政府热网供热替代补贴80万元，该笔补
助每月进行摊销计入“营业外收入”，摊销期限十五年。评估时，按其
评估基准日账面余额乘以所得税率25作为评估值。
(九)子公司——中国江苏三得利食品有限公司
1、中国江苏三得利食品有限公司本次委估房屋建筑物总建筑面积合计
为60,205.37㎡(已剔除拆除房屋)。其中30项房产建筑面积23686.88
平米的房产尚未办理权证，详见下表。
账面价值(元)
序建成计量建筑面积
建筑物名称结构备注
号年代单位㎡原值净值
1199926.0020,474.926,016.36
麦芽罗茨风机房框架㎡
2200062.9094,006.2931,906.41
酿造水处理间框架㎡
320002212.004,441,552.761,507,463.12
1号新糖化间框架㎡
42000800.001,422,334.55482,740.61
1号新发酵间框架㎡
52006521.001,787,156.001,079,485.85
新发酵间框架㎡
62006322.351,036,416.38628,353.26
过滤间及CIP间框架㎡
719941400.001,500,968.56152,486.20
包装间框架㎡
81999216.00168,345.0046,717.36
出酒间框架㎡
改造成洗瓶
91999214.00166,787.0046,284.89
进瓶间框架㎡
机房
102006418.00425,793.71251,403.19
包装鲜啤车间框架㎡
1120063701.004,082,252.262,425,433.38
包装C线厂房框架㎡
12199960.0025,475.267,068.92
制氮机房框架㎡
13199420.0011,221.601,233.84
冷冻操作间框架㎡
14199580.003,000.00400.20
润滑站砖混㎡
15199660.0017,788.952,913.22
润滑站工具房砖混㎡
161984350.00573,779.53126,201.70
化验室办公楼砖混㎡
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1719961200.00626,117.1290,709.44
二层材料仓库砖混㎡
18199914.0016,919.514,760.15
保管员办公室砖混㎡
2、3号库间新建
192005852.00310,806.07168,367.41
钢构㎡
啤酒仓库
20200577.0023,000.0012,525.80
瓶场新办公室砖混㎡
212006627.80156,660.2694,246.67
北瓶场麻袋库砖混㎡
钢结
2220061850.00538,909.1373,356.90
成品库㎡
构
231997644.001,581,388.37217,358.82
餐厅钢构㎡
24199850.0036,662.808,783.85
老年活动室砖混㎡
2520075953.0010,057,451.356,646,802.65
新办公综合楼框架㎡
262007108.00299,746.50197,232.90
传达室砖混㎡
272011448.00379,850.00320,804.84
洗瓶机房钢构㎡
28199429.756,265.34626.53
空压机间框架㎡
2919881170.08
10T锅炉房框架㎡账外
301998200.00
饲料间框架㎡账外
23,686.8829,811,129.2214,631,684.47
合计
本次评估时所采用的面积由企业申报，并根据企业提供的相关材料并
经现场核实确定的。若本评估报告中采用的建筑面积与期后《房地产权证》
上登记的建筑面积不符，应以《房地产权证》上登记的建筑面积为准，评
估结论亦应作相应调整。
2、纳入本次评估范围内的部分房屋建筑物建设在租赁的土地上，根
据江苏三得利食品公司提供的土地租赁合同，该租赁土地自1984年租赁始
至今延续租赁，评估中未考虑土地租赁因素对地上房屋建筑物价值的影
响。
3、至评估基准日，委估固定资产中存在已拆除、停用、报废的情况，
分类汇总情况如下：
序号类别账面原值(元)账面净值(元)
房屋建筑物
1382,447.88231,560.08
构筑物
228,082.838,891.83
机器设备
351,287,389.6510,649,380.05
车辆
4487,393.0048,739.30
电子设备
57,110,926.99672,090.91
合计59,296,240.3511,610,662.17
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本次评估时，根据上述固定资产的实际状况，以预计变现净残值作为
其评估值。
4、中国江苏三得利食品有限公司之子公司江苏三得利(淮安)啤酒
有限公司自2013年8月至评估基准日一直处于停产状态，公司员工已全
部遣散，企业计划进行注销，因此，本次评估采用资产基础法，价值类型
选取清算价值，其评估结果作为其母公司中国江苏三得利食品有限公司的
溢余资产核算。同时，资产基础法评估的企业所有者权益为负数，考虑到
其主要负债为其关联企业的债权，因此，对该公司长期股权投资的评估值
按评估后所有者权益的数额列示。
5、企业账面尚有142.16万元递延收益尚未确认收入，系政府拨付的
技能改造款，企业按照公司在资产的可使用年限内进行摊销确认每年的收
益，本次收益法评估，在预测未来年度企业所得税时，我们考虑了此项目
对未来年度企业所得税现金流量的影响。成本法评估时，按其递延收益账
面余额乘以所得税率25确定评估值。
(十)子公司——三得利啤酒(昆山)有限公司
至评估基准日，三得利啤酒昆山公司委估房屋建筑物类资产中的部分
房屋建筑物未办理《房地产权证》，具体如下表：
账面价值(元)
序号建筑物名称结构建成时间建筑面积
原值净值
2,500.00163,000.00109,699.00
2006年5月
1北用地钢棚简易钢结构
5641,868.0028,177.48
2006年5月
2北用地门卫室混合
280229,878.65154,708.01
2006年5月
3北用地办公室混合
1,822.381,595,984.221,545,444.72
42014年8月
物流大棚钢结构
4,622.382,030,730.871,838,029.21
房屋建筑物小计
对以上房屋，评估时所采用的建筑面积是以企业提供数量为基础、通
过核查竣工资料等程序确定的，如与办理产权证时面积不一致，应以测绘
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部门出具的正式测绘结果为准。
(十一)子公司——三得利啤酒(上海)有限公司
1、根据1997年9月公司股东上海市糖业烟酒(集团)有限公司(以下
简称“上海糖业烟酒公司”、香港汇和控股有限公司以及日本三得利株式
)
会社签订合作合同(以下简称“合作合同”，其中约定，上海糖业烟酒公
)
司仅就其在合作企业提供的相当于160万美元(折合人民币13,279,236.00
元)的投入获得有保证的固定报酬，每年的数额为人民币2,324,000元，
该固定报酬的数额在合作企业存续期间无论其盈利或亏损都不作变动。此
外，合作合同约定，清算时以公司的剩余财产先对上海糖业烟酒公司进行
分配，上海糖业烟酒公司可取得的剩余财产以其投入额13,279,236.00元
为限。专项审计时，公司将上海糖业烟酒公司的出资划分为其他非流动负
债。鉴于上述情况，本次资产基础法评估时，在确认该项其他非流动负债
的同时，三得利青岛啤酒(上海)有限公司享有该公司的股东全部权益；
在合并收益法评估时，在确认该项其他非流动负债为非经营性负债的同
时，三得利青岛啤酒(上海)有限公司享有该公司贡献的全部净现金流。
2、至评估基准日，委估房屋建筑物类资产中的部分房屋建筑物未办理
《房屋所有权证》，建筑面积共计2613.49㎡，未办理房地产权证的房产
情况如下表：
账面价值(元)
建成
建筑面积m2
序号建筑物名称结构
年月原值净值
1混合2002/8/31
门卫19D136,611.4657,103.34
2混合1984/1/1
垃圾房78,206.0036,443.64
3钢混1984/1/1
贮仓2,612,029.52835,718.88
4钢混2011/8/2274.49
危险品仓库204,000.00175,848.00
5混合2011/8/22
燃气锅炉房2,767,978.292,385,997.21
6混合1986/1/1
污水综合处理间1,221,553.93418,438.33
7混合2005/4/30
污泥脱水机房185,474.00117,590.76
QingdaoTianheAssetsAppraisal》；
7、三得利青岛啤酒(上海)有限公司一年一期《专项审计报告》
；
8、三得利青岛啤酒(上海)有限公司一年一期合并会计报表；
9、《上海市房地产权证》；
10、机动车行驶证；
11、评估机构《企业法人营业执照》
；
12、评估机构资格证书；
13、注册资产评估师的承诺函；
14、参加评估的注册评估师资格证书。
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青岛天和资产评估有限责任公司责任编辑：cnfol001
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