在贯彻落实宏观政策的形势下，要适时调整好企业发展战略，审时度势攻坚克难，维护大局，维护好市场秩序。调整好心态，设计好投资预期，力争早投入早回报。
在国家和地方更大力度地加大保障性住房建设，加强房地产市场监管，实行限贷、限购、控价等一系列政策的影响下，我市房地产市场运行总体呈平稳下行态势，全市房地产市场的发展变化符合国家宏观调控方向，投资投机性需求明显挤出，房价较快上涨的势头得到有效遏制，市场发展平稳有序。我市各级领导在坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加大保障性住房建设力度，合理推进普通商品房建设，扩大有效供给，促进房地市场健康发展等方面都作出了积极地卓有成效地努力，取得的效果是明显的，成绩是突出的。2012年，宿迁楼市虽然销售数量下降，但房价没有明显大的降幅。在中央“稳增长”信号和一些城市“微调”信息作用下，我市同样出现销量增加、房价小幅上涨的回暖势头，也有一些新的苗头值得关注。
一、宿迁房地产市场总体运行情况
一)楼市销售情况从走势看，今年一、二月份市场成交量处于季节性低谷，三月份成交量低位运行，四月份开始抬头，五、六月份回暖迹象明显。
二)房价成交情况企业为了回款缓解资金压力，无论市区还是3县普遍采取“以价换量”的促销手段，虽然名义上没有降价，但“明升暗降”的动因凸显。就连卖点较好的楼盘，也是以价格“微涨”入市，但在下单时给的优惠条件，实质上有降价因素。目前宿迁房价仍处在上下两难状态，上上不去，下下不来。
三)房源供求情况据调查，到目前为止，全市可售房源依然充裕，主要由于宏观调控限制了巨大的有效需求，以及消费者的观望情绪，使待售房源和新建房源造成库存积压，市场存量在历史高位盘整。
二、宿迁房地产市场需要关注的问题
一)5、6月份住宅销售量价齐升受中央“稳中求进”的信号影响，宿迁房市回暖迹象明显。分析其原因有三：一是刚需集中释放。由于一些开发企业低于预期合理定价，开发楼盘品质较好，而引起刚性需求积极入市。如市区5月份推盘的“华润景城”、“绿洲豪庭”、“颐景华庭二期”、“项里御景二期”等项目，不但价格上涨，而且出现抢购现象。6月份开盘的“用世•水韵城”、“海天•”两个项目也出现了久违的火爆场面；这里面有不少耽心房价会涨，预期提前随大流的因素。二是银行支持力度加大。大部分商业银行贷款利率已逐步回归基准，部分银行继续执行八五折优惠。同时银行审批和放款速度较去年明显加快，促使认购转为成交的时间缩短。三是市场预期有所转变。虽然继佛山、成都、芜湖、上海等地“预调”、“微调”被叫停，但这些变化对购房者的市场预期产生影响，部分购房者观望情绪接近底部，重新刺激了入市意愿。
二)市场相关供应指标增速回落今年以来，全市房地产开发投资、商品房施工面积、商品房新开工面积，土地供应出让面积增幅均出现不同程度回落。从中可反映出企业市场信心不足，销售压力加大，以及开发资金紧张的现实状况。考虑到房地产开发从“土地交易一立项一规划设计一施工建造一房屋销售”的建设周期较长，这一轮供应下降将会影响下一轮市场供求关系的平衡。
三)房地产对财税收入贡献减弱江苏省第一季度房地产税收同比下降14．8％，比去年回落22．7个百分点，当期房地产业地税收入占地税收入总量比重下降25．7％。宿迁地区房地产市场虽然没有出现大起大落，相对平稳，但销售额下降势必使财税收入缩减。同时，土地市场持续低迷，挂牌流标常见，地方政府土地出让收益大大减少同样也影响地方融资平台包括保障性住房融资平台的运作，加剧地方筹资和还贷压力。
三、下一阶段楼市发展趋势判断
房地产市场在国家宏观政策的调控下，下一步市场的总体格局将继续呈现弱势平稳；
一)投资和需求将继续保持观望今年以来，全国有十多个城市通过补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、二套房限购松绑、首套房贷利率在回归基准后甚至增加到七折优惠等方式，对市场作了微调，部分城市被国家“叫停”。温家宝总理在政府工作报告和多次召开会议、多次讲话，均反复强调对房地产市场调控的严肃性。国家住建部部长姜伟新在召开的记者发布会上，亦明确表态，楼市调控的态度不动摇、力度不放松、方向不改变。6月8日至6月18日的10天内，国家4部委对“房地产政策可能松动”进行辟谣。这一系列举措，彰显中央的楼市调控决心，可见国家的楼市调控限购政策短期内不会松动、退出，投资和需求将继续保持观望。
二)市场销售仍将处于低位盘整局面随着近期降价促销、信贷政策的逐步松动和部分地方微调作用，去年以来一直持币观望的购房者，特别是刚需购房者的逐步入市，我市房地产市场显现“回暖”迹象。我们认为，鉴于以上三种因素的作用，是“短期”的集中释放，还没有真正进入市场回暖阶段，国家宏调政策坚定就是老百姓的风向标，一有“风吹草动”他们市场预期就会发生变化。预计在今后一段时间内，市场仍将处于低位盘整阶段，政策不松动不仅影响销售，同时影响投资热情。
三)房价总体仍将呈下行调整态势随着银行首套房贷利率回归促使销售回升带来的流动性相对宽松，企业资金紧张问题有所缓解。其中，对先行促销，已回收部分资金的企业，再进一步下调价格来回笼资金的动力将逐渐减弱，这部分企业将保持房价稳定；而不少销售调整不到位，尚未回收资金的企业仍将面临资金紧张的难关。这部分资金压力较大的企业，预计将会采取更多的让利促销措施，加大资金回笼，我们感觉海天•翡翠城这次推盘价格就存在很大的让利因素，作为这种区位和地段，远远不应定在4000多元价位，目的可能为回款；另外，下一阶段政府保障性住房、拆迁产权置换房将大量涌入市场，也会使商品房价格呈下行调整态势。
四)由于大环境继续影响，企业流动压力依然会继续增大。面向小微企业开展小额贷款，禁向开发企业贷款导向，门槛提高，放款时间限制，融资空间更加受到压缩，房地产融资难“涛声依旧”，使得企业资产缩水，负债率明显偏高，入不敷出的局面将延续，后续市场难推进。
五)当前市场去库化与下一轮供应不足压力并存在“不改变、不动摇”的背景下，企业将更多地采取防守战略，继续采取少拿地、缓开工、延竣工、迟交房、快销售等策略来保证企业生存和运转。一方面，一些企业在前期市场销售持续不景气的情况下，可售房源已增至历史高位，企业虽然已减少新增供应量，但仍面临去化压力；另一方面，有些企业存在宁可缴纳土地闲置费也不愿意启动开工建设。根据2009年因供求关系不平衡导致房价上涨的教训，一旦购房者预期发生变化，新增房源由于受开发周期影响难以及时提供，在供需不平衡的情况下房价就有可能出现反弹。
四、市场展望及建议
一)宿迁市场前景机遇展望宏调目的是抑制高房价，是为使房价与居民收入比例相匹配，是防范可能出现的金融风险。但是客观上存在不合理的“一刀切”措施，使三、四线城市同时受到伤害，特别是货币紧缩和限购给我市各类房企均带来较为深度的重创。
但是，宿迁是新兴的中心城市，战略机遇多，房地产业发展空间大是不争的事实。政府目标到2016年前后，市区人口要集聚到75万至80万(现在公布的68万人口是含郊区乡镇，实际主城区人口仅在40多万)。说明未来增量人口居住需求巨大，主要来自以下几个方面：一是新增人口居住需求。以新增30万人口分析，按户均4人计算，将新增75000个家庭，按90m2住房标准，需建665万m2住宅方能满足。二是结婚购房需求。按照5‰比例测算，新增15000户，仍按每户90m2标准，需建135万m2住宅。三是动迁形成的购房需求。按照城市总体规划功能分区的提速推进、提升城市形象的旧城改造、危旧片区改造等战略目标的实施，按照3年动迁3万户估计，每户需购买或置换平均140m2左右计算，需建420万m2住宅安置。四是改善型住房需求。根据通常改善性购房需求7％的比例，以目前市区45万人计算，应有16075户保有住房户需要改善购房，按照140m2标准，需建225．05万m2住房。五是低收入群体的保障性住房需求，这一部分为国家指标，政府控制，假设按照每年开竣工量100万m2，3年应建300万m2。综上分析，至2015年，仅市区一块就有1745万m2左右的需求。按照市区常年住宅建设能力，每年实际开竣工量不足300万m2(不含跨年度工程)的状况，可见需求之大，前景之好，机遇之大，任务之艰巨。我们认为，这应该是企业投资信心的动力。因为中国城市化进程不可逆转，步伐会越来越快，将来中心城市将是宿迁地区的资本集聚地，优质人口的集聚地，大量的人流、资金流将陆续涌入。因此，企业应平衡好心态，既要看到困难一面，又要看到积极的一面。
二)建议1、政府方面
政府要在履行监管职能的同时，牢记关爱企业天经地义，服务企业无微不至，帮助企业排忧解难义不容辞，促进企业发展责无旁贷。
1)健全以诚信为主的市场监管体系。健全行业信用评价体系，适时开展企业资信评级。建立房地产开发企业经营行为定期检查和动态巡查机制，完善市场监管手段，掌控市场动态变化，对项目进行风险排查，对有风险隐患项目重点监控，以防范因市场风险而引发社会不安定因素。2)建议实行项目开盘报告制度。行业主管部门可根据项目区域、物业类型等条件因素，合理安排推盘时间，避免出现一哄而上，过度集中等延伸问题。3)灵活调控政策，挽救企业生存。由于企业去库缓慢，资金压力严峻，缺乏实力的中小企业有破产风险苗头，极易引发社会不安定因素。再由于市场的不确定不稳定性，给刚回暖楼市“晒盐”，投资信心被有意中伤。建议政府根据宿迁实际，把握好力度和节奏，适时适度进行政策预调、微调。现阶段，降
