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农村“两权”抵押贷款调查以江苏宿迁市为例2016-08-0421:19:43策划人手记
近年来，国家出台了一系列加强农村金融服务方面的政策，农村金融服务有了明显改善，但基层农村金融服务仍然是最薄弱环节。基层央行充分发挥金融服务与管理职能，积极引导金融机构把握机遇、同步跟进、有效作为，通过改革创新不断完善适应农村经济发展的农村金融服务体系，促进“三农”经济与农村金融良性互动双赢发展。本期《农金周刊》以基层金融机构为着眼点，对其服务“三农”实践中遇到的问题进行深入调查，对存在的主要问题进行原因分析，提出相关的对策建议。
2014年以来，人行江苏宿迁市中支紧紧抓住国家农村金融改革和人总行开展农村承包土地经营权和农民住房财产权（以下简称“两权”）抵押贷款工作试点的政策契机，创新思路，主动作为，积极稳妥推进农村“两权”抵押贷款试点工作。2015年12月，该市泗洪县被国务院确定为国家级“两权”抵押贷款试点县，成为全国13家之一、江苏省唯一同时入选农村“两权”抵押贷款试点地区的县区。截至2016年6月末，该市农村“两权”抵押贷款余额7.6亿元，当年累计发放2286笔、金额4.2亿元。然而，在“两权”抵押贷款具体实践过程中，笔者也发现存在一些不足和问题，需要在工作中进一步探索和解决。
试点工作中存在的问题
“两权”抵押物处置经验不足。客观来说，由于农村“两权”抵押贷款开办时间较短，除机构自身清收、担保人代偿外，目前宿迁辖内银行机构在农村“两权”抵押贷款抵押物再流转处置方面的经验还比较匮乏。如泗洪县“两权”抵押贷款出现风险时依靠担保公司介入化解或以房屋协议转让处理，尚无农村承包土地经营权再流转处置和农房变现处置的典型经验和案例。
价值评估机制有待完善。从调查情况看，“两权”抵押物价值评估或由政府部门作出，或由第三方评估机构评估得出，或由借贷双方协商确定，主要依据流转剩余年限、流转费用、地上作物价值等，总体上缺乏坚实的理论支撑和专业的评估机构，评估方法也缺乏相对统一科学的评价标准，抵押物价值评估机制也有待进一步完善。此外，宅基地上的农房并没有联网查询系统，银行无法核实农房信息真实性，也对银行开展业务产生一定影响。
农房确权颁证率相对较低。《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》指出：“农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押”。当前农村房屋种类较多，确权颁证相对复杂，牵涉到农村房屋所有权和农村宅基地使用权两个方面，严格满足要求的确权颁证农房数量还比较少。同时，受当前不动产抵押登记制度改革因素的影响，农房抵押贷款的抵押登记出现暂时停滞，影响了工作进度。
风险处置机制有待检验。为降低农村产权抵押贷款风险，辖内泗洪县设立了“两权”抵押贷款风险补偿基金，但是该基金尚未明确具体的实施细则，贷款损失认定标准也需要进一步细化。因此，一旦农地抵押贷款出现逾期，承包土地的经营权处置能否顺利，土地能否得到及时流转或耕种，银行贷款损失如何衡量和确定及财政风险补偿资金能否及时到位等诸多环节存在一定不确定性。
金融产品和服务相对单一。调查显示，目前银行机构针对农村“两权”抵押贷款的信贷产品相对有限，贷款期限、品种、还款方式较为单一。如目前宿迁市只有泗洪、沭阳农商行等4家银行机构办理了农款业务，贷款期限基本为一年；农地抵押贷款期限较短、还款方式单一，不能适应不同新型农业经营主体的资金需求特点。针对农村“两权”抵押贷款的品种也较少，目前尚未有保险公司开发出专门性的产品。
相关政策建议
一是探索“两权”抵押物处置机制。地方政府要加强与农业专业化投融资机构的合作，探索农村土地承包经营权临时接管、不良资产处置和收储等方面合作，进一步提高“两权”抵押贷款处置能力。探索设立与“两权”抵押贷款相匹配的专业担保机构，或依托农民专业合作社成立互助型的农业担保公司，为抵押贷款提供担保，实现贷款风险分散。
二是完善价值评估体系。规范农村“两权”价值评估工作，建立科学评估方法和专业的评估机构，合理评价农地和农房的价值。探索引入相对独立的第三方中介机构对农村“两权”进行评估，提高“两权”价值评估工作的专业性和权威性。在农房办理抵押登记过程中，明确村居委会、乡政府等有关部门对辖内农户房产信息的审核职责，确保借款人信息真实可靠。
三是加快抵押登记工作进程。加快农房、农地确权办证工作进程，及时协调国土局（不动产登记局）等有关部门加强工作衔接、提高工作效率，尽快完成农村“两权”确权颁证工作。各县（区）政府要明确辖内农房和农地的产权发放、抵押登记、价值评估等受理部门，破解农民“两权”确权颁证、抵押登记、价值评估以及房屋流转等多项政策瓶颈。
四是建立健全风险补偿机制。制定出台风险补偿基金实施细则，明确基金管理结构、使用范围、补偿方式和贷款损失认定标准，对农村“两权”抵押贷款单列基金规模和账户，确保农村“两权”抵押贷款发生风险时，能够及时扣划风险基金补偿银行损失。保险机构要加快完善农业保险和农房、农地保险政策，通过探索开展农村“两权”抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。
五是加大金融产品和服务创新。金融机构要针对不同新型农业经营主体融资需求特点，创新农村“两权”抵押贷款产品和服务，在贷款期限、利率、还款方式和风险控制方面进行优化和创新，不断提高贷款覆盖面、满足率和发放效率。监管部门要综合运用货币信贷政策和监管政策工具，对业务开展较好的银行机构在信贷规划、再贷款、再贴现以及不良贷款率容忍度方面给予政策倾斜。
（责任编辑：马郡HN022）看全文和讯网今天刊登了《农村“两权”抵押贷款调查以江苏宿迁市为例》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。《农村“两权”抵押贷款调查以江苏宿迁市为例》相关参考资料:
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